вторник, 15 октября 2024
,
USD/KZT: 425.67 EUR/KZT: 496.42 RUR/KZT: 5.81
Подведены итоги рекламно-медийной конференции AdTribune-2022 Қаңтар оқиғасында қаза тапқан 4 жасар қызға арналған мурал пайда болды В Казахстане планируется ввести принудительный труд в качестве наказания за административные правонарушения Референдум - проверка общества на гражданскую зрелость - Токаев Екінші Республиканың негізін қалаймыз – Тоқаев Генпрокуратура обратилась к казахстанцам в преддверие референдума Бәрпібаевтың жеке ұшағына қатысты тексеріс басталды Маңғыстауда әкім орынбасары екінші рет қызметінен шеттетілді Тенге остается во власти эмоций Ресей өкілі Ердоғанның әскери операциясына қарсы екенін айтты Обновление парка сельхозтехники обсудили фермеры и машиностроители Казахстана Цены на сахар за год выросли на 61% Научно-производственный комплекс «Фитохимия» вернут в госсобственность Сколько налогов уплачено в бюджет с начала года? Новым гендиректором «Казахавтодора» стал экс-председатель комитета транспорта МИИР РК Американский генерал заявил об угрозе для США со стороны России Меркель впервые публично осудила Россию и поддержала Украину Байден призвал ужесточить контроль за оборотом оружия в США Супругу Мамая задержали после вывешивания баннера в поддержку политика в Алматы Казахстан и Южная Корея обсудили стратегическое партнерство Персональный охранник за 850 тыс тенге: Депутат прокомментировал скандальное объявление Россия и ОПЕК решили увеличить план добычи нефти Рау: Алдағы референдум – саяси ерік-жігердің айрықша белгісі Нью-Делиде Абай мүсіні орнатылды «Свобода 55»: иммерсивный аудиоспектакль про выбор, свободу и январские события

Жемчужина в бриллиантовой оправе

Очередное выездное заседание инвестиционного медиа клуба, организованное группой компаний «Верный Капитал» не разочаровало его участников. Во-первых, оно проходило в одном из самых красивых мест  Казахстана, на территории курортной зоны  «Боровое», где расположился уникальный объект – первый в стране резорт-отель высшего класса  Rixos Borovoе.  Необычная, завораживающая природа этого уголка земли, густые леса, чистейшие воды озер, степь до горизонта, покрытая молодой весенней травой,  под синем куполом неба – все это оказалось сегодня в обрамлении современной индустрии отдыха и развлечений, которую создали инвесторы.  Один из участников мероприятия  поэтично назвал все это великолепие «жемчужиной в бриллиантовой оправе». Сравнение тем более точное, что если озеро Щучье, на берегу которого расположен отель, рождено природой, как и жемчужина, то «бриллиантовая оправа» создана уже людьми, которые возвели здесь целый современный комплекс туристической индустрии…

Главными темами  встречи членов клуба стали развитие гостиничного бизнеса в нашей стране, инвестиции в этот сектор, а также перспективы развития резорт-отелей.

Что сегодня представляет собой гостиничный бизнес, как инвестиционный проект? Какие в нем есть преимущества и сложности? Чтобы разобраться в этом, выступивший с основным докладом на встрече Ерлан Оспанов, генеральный директор группы «Верный Капитал» отнесся к этой задаче с присущей этой компании основательностью. Его выступление началось с исторического экскурса в те времена, когда первые древние путешественники находили отдых в примитивных караван-сараях Междуречья. Начиная уже с тех пор отельный бизнес начал уверенно развиваться, потому что отвечал одной из важнейшей потребности людей – перемещаться по странам и городам. Но целые века он оставался на самом примитивном уровне, предоставляя путешественникам минимальный набор услуг, чаще всего – какой-никакой кров и скудное питание.

Все изменилось с 19 века – промышленная революция, появление паровозов и пароходов, массовые миграции людей вызвали к жизни новые силы. Строительство гостиниц для бизнесменов, коммерсантов и переселенцев поставили на поток. И вот в  1906 году  в Нью-Йорке появилась первая, в современном смысле этого слова, гостиница «Буффало Статлер», где реализовалась новая концепция - максимальные услуги клиентам . Затем 50-60 е годы ХХ века: расцвет массового туризма и «великого перемещения пассажиров».  Инвестиции в рынок гостиничного бизнеса и сегмент резорт-отелей подтолкнули также два важных фактора: появление оплачиваемых отпусков трудящихся и  стремительно развивающееся авто- и самолетостроение. Перемещаться по миру стали уже миллионы, а потом и – десятки миллионов людей. Возникло такое явление, как отельные сети, с  тысячами гостиниц  по всему миру.

По своему функциональному предназначению гостиницы делятся на городские, т.е. которые привязаны к городской локации, и бизнес-отели. Также существуют курорт-отели (резорты) и отели B&B (полупансион, питание два раза в день). Существуют и такие отели, как хостел (европейская система размещения, предоставляющая своим постояльцам на короткий или длительный срок жильё, представляющее собой, как правило, спальное место без дополнительных удобств в комнате), и апарт-отели (гостиница, созданная по принципу апартаментов, т.е. жилых помещений, оборудованных как полностью благоустроенные квартиры).

Отели делятся по так называемой «звездной системе», которая отражает уровень сервиса, Об этой классификации идут споры, в каждой стране есть свои особенности, но в целом их можно разделить по такой схеме:

1* (Cat D) - дешево с минимумом услуг, без уборки, все номера однотипные;

2* (Cat С) – малобюджетно, с уборкой, два типа номеров;

3* (Cat В) – средний класс, стандартный набор услуг, несколько типов номеров, ресторан, мини-бар, тренажерный зал, бассейн и т.д;

4* (Cat А) – высокий класс + специальные услуги (например, спа) и конференц-сервис;

5* (Cat De Lux) – обширный набор услуг, эксклюзивные услуги, персональное внимание гостю.

Чем же курорт-отель (резорт), такой как Rixos Borovoe, отличается от обычного 5-звездочного отеля? Во - первых, это закрытость территории от посторонних лиц. Резорт представляет собой клуб с активным отдыхом, где заняты все гости. Также курортный отель предоставляет не только гостиничные услуги, но и всевозможные развлечения: теннисные корты, фитнес и спа - центры, садово-парковые комплексы, пляжи и горнолыжные спуски и т.д. По виду размещения резорты делятся на островные, горнолыжные и те, которые расположены на морском побережье. Rixos Borovoe и здесь оригинален – он расположен на берегу, но не моря, а озера, а также в центре Национального природного парка, что тоже добавляет ему эксклюзивности.

Затем  Ерлан Оспанов перешел к анализу рынка отельной недвижимости в Казахстане.  Сейчас, если считать в среднем по стране, рынок находится в стадии роста и восстановления после падения 2008 года – среднегодовой рост около 3-4% в год. Средняя загрузка номерного фонда – около 25%. Самая высокая заполняемость – Атырауская область, около 60%. Самая низкая заполняемость – Карагандинская и Павлодарская область – около 15%. Период окупаемости инвестиций – от 8 до 15 лет (до кризиса 2008 года – от 5 до 8). В сегменте резорт отелей – наиболее пустая ниша. Rixos Borovoe – единственный резорт 5*, и единственный с большим номерным фондом.

В Алматы рынок гостиничной недвижимости сокращается. Сегодня в Южной столице работают 92 отеля с общим фондом в 6,5 тыс номеров (14% республиканского фонда). 20% фонда – брендированные отели. В городе 6 международных отелей с общим фондом около 1,5 тыс номеров: InterContinental, Royal Tulip, Rixos, Holiday Inn, Best Western Plus, The Ritz-Carlton. Заполняемость в 2014 г. составила около 57%, годового роста не наблюдается. Строятся брендированные гостиницы среднеценового сегмента – Park Inn, Novotel и Ramada.

В Астане ситуация прямо противоположная – рынок растет. В столице Казахстана 136 отелей (в т. ч. бескатегорийных) с фондом более 5 тыс. номеров; 36 качественных объектов с фондом 3 тыс. номеров: таких как Rixos Astana, Radisson Blu, Ramada Plaza и Пекин Палас. Из них брендированных – 1,5 тыс. Наблюдается рост спроса на гостиничные номера в связи с переносом офисов компаний и нехватки отелей международных операторов. Средняя заполняемость в 2014-м – около 45%, есть рост около 2-3% в год. К 2018 г. будет построено 4 гостиницы класса люкс, включая проект Ritz Carlton Astana в комплексе Talan Towers (2017 г.), которые реализует группа Verny Cаpital.

К основным трендам в развитии рынка гостиничной недвижимости РК, по мнению Ерлана Оспанова, относятся: рост делового туризма в Астане, Алматы и нефтедобывающих регионах; EXPO 2017 – рост посещений и вопрос о последующей заполняемости; рост сегмента 5*; рост брендовых 4* и 3* и сжатие сегмента «no name» гостиниц; повышение конкуренции и давление на цену номера – следствие роста номерного фонда.

Среди основных препятствий, мешающих развитию рынка гостиничной недвижимости в стране Ерлан Оспанов выделил: невысокий общий уровень интереса к посещению страны с деловой и частной целью; низкая, по сравнению с общемировой, загрузка номерного фонда; давление кризиса экономики, необходимость считать  деньги – как бизнесу, так и частным гостям. Это находит выражение в снижении расходов на проживание; нехватка квалифицированных кадров; высокий уровень цен в гостиницах по сравнению с мировым, как следствие проблемы снижения затрат и увеличения производительности; неразвитость туристической инфраструктуры; высокая стоимость земли и объектов недвижимости в наиболее посещаемых городах страны – Астане, Алматы, Актау, Атырау.

Но, в любом случае, по мнению спикера, инвестиции в гостиничный бизнес нашей страны остаются весьма привлекательным. Гостиничная недвижимость – это долгий по окупаемости актив, но с высокой стоимостью в результате. Здесь инвесторы учитывают следующие факторы: защита от инфляции, диверсификация инвестиций, стабильная доходность, а также инвестиции в реальные активы. Недвижимость является обязательной частью инвестиционного портфеля. В этих объектах происходит диверсификация волатильности портфеля и рисков: между доходностью недвижимости и других финансовых активов – низкая статистическая связь. Институциональные инвесторы и управляющие выделяют недвижимости в среднем до 20% портфеля.

Сроки окупаемости отеля составляют 10-15 лет. Стоимость строительства одного квадратного метра – $2500-3500. При этом имеют место умеренные операционные потоки и высокая стоимость актива.

Сегодня, как сообщил Ерлан Оспанов,  международный портфель недвижимости группы Verny Cаpital включает ряд действующих и перспективных проектов. Это отели Ritz Carlton в Москве и в Вене на 334 и 202 номера, соответственно (под управлением); БЦ Park View в Алматы, площадью 16 398 кв. м; Отель Rixos Borovoe на 200 номеров (под управлением); Global Development (Алматы, Астана, Кокшетау) и многофункциональный комплекс Talan Towers The Ritz Astana, который будет запущен в центре Астаны в 2017 году.

Ерлан Оспанов рассказал о факторах, усложняющие реализацию проекта Rixos Borovoe. Во-первых, гостиничный бизнес чрезвычайно чувствителен к экономическим кризисам и проблемам экономики. Во-вторых, климат в этом месте весьма капризен – мало теплых дней, ветра, часто идут дожди, зимой очень холодно. Рынок потребителей также ограничен, он больше региональный и завязанный на столицу и сопредельные регионы России. Кроме того, спрос  пока еще ограничен спросом отдыха выходного дня. Длинные отпуска потенциальные гости отеля проводят в других местах. К неблагоприятным факторам также относятся ограничения условий СЭЗ и несовершенство законодательной базы, направленной на стимулирование туристической и гостиничной отрасли. «От того, что Боровое объявлено  особой экономической зоной, никаких финансовых или налоговых преференций наш отель не получил» - подчеркнул Ерлан Оспанов.

В дальнейшем непосредственно о работе отеля и его структуре рассказал Управляющий отелем Rixos Borovoе  Февзи Опсар. Rixos Borovoe – это пока единственный отель в республике, где реализован принцип полного пансиона, т.е. гость приобретая номер, получает трехразовое питание, входящее в стоимость номера.

В отеле 200 номеров: 158 Delux, 37 Junior Suites, 4 Presidential Suites, 1 Penthouse Suite. Cтоимость номера Delux варьируется от $150 до 180, в низкий и высокий сезоны. При отеле есть пляж.

Основная стратегия развития отеля – максимум услуг и развлечений для гостей. Персонал отеля придерживается принципа: «Наш гость – именно гость, а не клиент, или покупатель услуг». А гостю, как известно – все самое лучшее… В отеле действует  спа-центр, где гость отеля Rixos Borovoe может получить 27 видов массажа: 8 видов Балийского массажа; 5 видов Тайского массажа; 12 косметологических процедур. Здесь действуют 13 релаксационных зон, 2 приватные зоны, 4 массажных кабинета и косметологический кабинет.

В отеле также есть бассейн для взрослых, детский бассейн, турецкий хаммам, 2 финские сауны, комната с влажным паром, джакузи и тренажерный зал. Для детей создан специальный развлекательный центр.

В отеле два ресторана – итальянской и турецкой кухни. Здесь используются только самые качественные продукты питания. Также работают два бара.

Но и выйдя из дверей отеля, его гости не заскучают. Им предлагается широкий выбор развлечений - экскурсии по Боровому, катание на велосипедах, лодках и катамаранах, конные прогулки, рыбалка, возможность поиграть в теннис, баскетбол, футбол, волейбол доступны каждому. Здесь есть дартс, бочча, настольный теннис, зумба, бадминтон. Также, по желанию, гости могут заняться аква-аэробикой и пострелять из воздушного ружья. Можно также разыграть настоящие сражения по пейнтболу. В отеле открыт первый в Казахстане круглогодичный вейк-парк для детей и взрослых, а также единственный в регионе веревочный парк.

Хоть бизнес этот весьма затратен (на весь проект отеля с инфраструктурой инвесторы израсходовали около $100 млн.), его владельцы не намерены останавливаться на достигнутом. В ближайшее время группа «Верный Капитал»  планирует осуществить новый проект под названием Borovoe Country Club. Летом 2015 года в самых живописных местах Борового начнется строительство  350 коттеджей премиум-класса. Коттеджи преимущественно будут одноэтажными и построены из клееного бруса — высококачественного и экологически чистого строительного материала. Главной особенностью проекта будет близкое расположение к казино Cashville, гольф-клубу и отелю Rixos и специальные выгодные условия на их посещение. Также жители домов смогут воспользоваться сервисными услугами консьерж-службы Rixos, в которую входит уборка дома и частной территории, доставка продуктов, кейтеринг, услуги транспорта и химчистки.

Конечно, отель требует постоянных усилий, слаженной работы сотен людей и не приносит пока больших доходов. Но то, что его гостями со дня открытия стали уже более 70 тысяч человек, говорит о том, что инвестиции в дорогую гостиничную недвижимость могут быть весьма привлекательными для инвесторов. Если, конечно, есть деньги, время и умение управляться с такими сложными объектами. И с большими перспективами для развития.

 

Оставить комментарий

Бизнес

Льгота и расплата Льгота и расплата
Карлыгаш Еженова
30.04.2015 - 10:20
«Пьяные» гарантии «Пьяные» гарантии
Карлыгаш Еженова
30.01.2015 - 14:41
Инвестиции в интеллект Инвестиции в интеллект
Редакция Exclusive
21.01.2015 - 13:35
Акиматская «дубина» Акиматская «дубина»
Редакция Exclusive
19.01.2015 - 23:56
Страницы:1 2 3 4 5 6 ... 33